圖：復基集團住房租賃生活產業板塊執行總裁蔣中
從字面來看，“爬得高摔得重”闡釋的是一種眾所周知的物理現象，但將這句話套用在近幾年崛起的一些新興行業中，似乎也十分貼切。
過去兩三年，不論是房地產行業從業者，還是普通大眾，對于“長租公寓”都不陌生。從萌芽到遍地開花，長租公寓行業的發展速度來得迅猛。
越是野蠻的成長往往意味著要付出的代價也更為深刻。當去年10月寓見公寓爆雷時，防備不及的長租公寓行業就像被一場聲勢浩大的海嘯洗劫過一般，沖掉了所有佯裝的美好。
寓見公寓曾是不少長租公寓運營商效仿和追逐的對象。作為曾經的上海長租公寓行業龍頭，寓見公寓有著強烈的互聯網思維，深知規模能為其帶來的名和利。高舉著擴張的旗幟，寓見公寓僅用不到4年的時間就完成了從0到2萬間房源的跨越，寓見公寓創始人程遠還因此被稱作“小馬云”。
然而，“小馬云”終究不是馬云，一味擴張換來的是資金鏈的緊繃，到最后，寓見公寓的資金鏈沒有經歷過多的緩沖，便轟然斷裂。突如其來的變故令寓見公寓有些措手不及，還未來得及收起慌張的表情，沉重的債務以及四面八方的口誅筆伐就接踵而至。寓見公寓就這樣倒下了。
去年年底，杭州一家名為復基集團的企業向寓見公寓伸出了援手，春節假期后，復基集團正式向外官宣，旗下“麥家公寓”已經開始對寓見公寓進行資產重組。
但大結局不會就此輕易到來，故事中關于重組的這段篇章，市場等待著有人來將其填上。近日，復基集團住房租賃生活產業板塊執行總裁蔣中接受了時代財經的專訪，講述了這段外界并不知曉的情節。
寓見危機現于8月
情人節當天，復基集團對外發布了一則公告，“在上海市房地產經紀行業協會的指導下，旗下麥家公寓子公司上海麥悅初步完成對原寓見公寓部分資產的重組工作。重組后的公寓管理品牌正式確定為：麥家公寓。”這也為一個多月前就宣布過的重組描了一個大概的眉目。
寓見公寓副董事長林小森在接受媒體采訪時曾透露，觸發寓見公寓危機爆發的是去年8月一次技術性的操作失誤。當時，為緩解流動性緊張，寓見公寓的管理層決定出售約3000間分散式公寓房源給青客。
但在10月開始推進轉手的程序中，青客未能把握好分寸和注意對合作方的影響。同時，為了增加轉手的合理性，寓見公寓決定不再向房東支付房租，“寓見公寓資金鏈斷裂”的消息由此傳開，從而引發了之后的擠兌危機。
“爆雷事件”之后，青客立即向外釋放了接盤寓見公寓的信息，更有不少原寓見公寓業主及員工稱已經收到青客的交接通知。青客的挺身而出為風口浪尖的寓見公寓擋下了“子彈”，沸沸揚揚的爆雷風波暫時得到平息。
但青客的接手工作并不順利，其給出的解決方案難以得到部分業主、租客及原寓見公寓員工的認可，一段時間的僵持之后，青客的“接盤”不了了之。
在外界看來，青客離場則意味著寓見公寓失去了手中的一棵“救命稻草”。然而，青客并非唯一一家有意接盤寓見公寓的長租公寓運營商，蔣中告訴時代財經，與青客同時爭取寓見公寓的還有麥家公寓、蛋殼公寓兩家長租公寓運營商。
“麥家公寓和寓見公寓一直有業務上的合作關系，對寓見公寓的情況也比較了解。去年8月，我們就已經知道寓見公寓碰到了資金問題。麥家公寓為其提供了一些咨詢和幫助，也是在這個階段，雙方就開始溝通重組的事宜。”
蔣中稱，資金出現問題后，寓見公寓依然沒有放棄重組的念頭，同步在與麥家公寓、青客和蛋殼公寓進行積極溝通。即使是青客公開表示要接盤后，寓見公寓也仍然與另外兩家運營商保持著密切的聯系。
協商的過程是復雜而漫長的，經過連續幾個月的多番商議和討論之后，麥家公寓成為了重組方。去年11月底，其與寓見公寓達成重組協議，隨即啟動重組工作。
重組進度走到30%
“從目前這個階段來看，麥家和寓見的重組方案獲得的認可度應該是最高的，雙方團隊、業主、租客以及政府部門都比較認可這種資產重組的模式。” 蔣中向時代財經強調。
寓見公寓的遺留問題主要涉及對業主、租客的中斷服務，以及拖欠舊員工薪資和拖欠各合作方的債務。針對以上，麥家公寓制定了一系列解決方案，蔣中表示，目前都按照解決方案一一推進，但重組牽涉到方方面面，能順利接下多少房源仍是未知數。
據其介紹，針對業主的問題，麥家公寓會以平移租約的方式來承接原本寓見公寓與業主的合約，將舊合同平移至現在的新主體上海麥悅旗下。另外，寓見公寓拖欠的租金，麥家公寓亦會在接手后按照合約補足。
租客的問題則相對棘手一些，分為使用租金貸和未使用租金貸兩種情況。對于未使用租金貸的租客，麥家公寓會按照正常的運營來繼續跟進服務。而使用了租金貸的租客，麥家公寓則會與金融機構達成協議，暫停對問題房源下的租客扣款，接著對租客原來的貸款做結清，完成結清后就會恢復正常。
至于寓見公寓對原來員工、供應商、金融機構的欠薪、欠款等債務問題，由于其中存在多種不同的狀況，無法一概而論，麥家公寓承諾會協助寓見公寓共同去談判解決。
多位原寓見公寓業主和租客向時代財經證實，近期確實收到麥家公寓發出的房屋排查通知，也有不少問題房源完成了合約平移。蔣中預計，要解決上述種種遺留問題，需要花費幾千萬資金，他還透露，目前重組的進度大約走到了30%多。
時代財經通過天眼查查詢到，自麥家公寓開啟重組程序后，“寓見公寓”主體公司“小寓科技”的股權結構未出現變動，但今年1月14日，寓見公寓創始人程遠不再擔任法人，取而代之的是岑月鳴，他同時是小寓科技旗下多家子公司的法人代表。
蔣中表示，這次重組只涉及寓見公寓的資產，寓見公寓的公司主體、股權都不涉及。換而言之，此次重組中，麥家公寓只會有選擇性地將其心儀的資產收入囊中，重組后，這些納入麥家公寓麾下的資產將與寓見公寓切割，用于接收資產的新經營主體“上海麥悅”也與原寓見公寓無任何關聯。
目標10萬間
若不是參與到對寓見公寓的重組，麥家公寓的名字或許不會在短時間內被外界所熟知，甚至會有人以為麥家公寓對寓見公寓的重組實為一出“蛇吞象”的戲碼。
實際上，麥家公寓公寓的規模并不小，在重組寓見公寓之前，麥家公寓在上海已經有數千間房源，且其持有的全部房源數量接近3萬間，超過寓見公寓2萬間房源的規模。
這一數字雖然與行業龍頭相比尚有差距，但3萬間房源的規模在行業中仍可占有一席之地。而這也離不開2016年成立的初期，麥家公寓在沖規模路上的疾走。
麥家公寓從杭州起步，緊接著火速進入寧波、溫州市場，而后還與成都滿城房產、北京鵬基偉業、廣東52團租等多家房產中介機構和房屋托管企業合作開拓全國市場。
如今，說起麥家公寓的發展，蔣中臉上的自信又多了一份，他坦言，和很多長租公寓品牌一樣，麥家公寓的“終極目標”也是要進入資本市場，完成上市。
關于上市的標準，他指出，母公司復基集團是做實業起家，麥家公寓的血液中也有著實業基因，所以，規模并不作為其上市的標尺，而是以盈利為準。
但無論如何，在行業進入“洗牌期”的背景下，規模是一個無法輕易繞開的話題，10萬間是麥家公寓的目標。在蔣中看來，身處行業“洗牌期”，經營規模和經營能力要匹配，10萬間的規模在行業中不算太大，不失為一個合理的目標。
也就是說，通往上市的道路上，麥家公寓還有超過一半的路程要走。而要順利走完接下來的這段路，資金的支撐不可或缺。
蔣中告訴時代財經，麥家公寓主要倚靠母公司“輸血”。成立于2015年10月的復基集團旗下主要有三大業務板塊，分別為住房租賃、醫藥化工和資本投資，去年2月，復基集團完成了對國內醫藥企業“江蘇吳中”的收購，這也是其醫藥化工板塊重要的收入來源。
“目前來說，租賃板塊盡管規模還不大，但是我們最重要的一個板塊，是重點打造的一個板塊。而醫藥化工板塊是傳統行業，收入、利潤各方面都比較穩定。以前還有一些貿易、商業地產生意，現在都逐漸退出了，但這些業務讓復基集團有一定的積累，可以來持續對租賃板塊做一定的投入。”
除了復基集團的支持之外，麥家公寓方面也在推進融資。2017年以來，麥家公寓前兩輪融資已經完成，第一輪獲得4000萬，第二輪超過1億，現在正在推進第三輪B輪的融資。
蔣中強調，復基集團對麥家公寓的投入并不是無止境的，早日實現盈利是其一個大目標。據悉，集中式公寓的盈利期平均為3-5年，分散式為1-2年。按照蔣中的計劃，麥家公寓在今年有望實現盈利。
以下為時代財經對復基集團住房租賃生活產業板塊執行總裁蔣中的專訪實錄節選：
時代財經：麥家公寓重組寓見的前后過程是怎樣的?上海房地產經紀行業協會在其中起到怎樣的作用?
蔣中：上海房地產經紀行業協會是一個半官方組織，從協會的角度來說，它更多是關注到一個社會的安寧穩定問題，在這個事件中更多也是發揮穩定作用。最初麥家和寓見有重組意向的時候就向協會進行了報備，整個重組過程在上海房地產經紀行業協會的指導下進行。
其實，麥家和寓見一直有業務上的合作，對寓見的情況也比較了解。去年8、9月，我們就已經知道寓見碰到了資金問題，我們提供了一些咨詢和幫助，也是在這個階段，雙方就開始溝通重組的事宜。
當然，寓見作為一家企業，它出現問題肯定不只是跟我們一家企業保持這方面的溝通和聯系。在這期間，不論是麥家、青客還是蛋殼，都是為了幫助寓見解決問題，而且寓見與幾家企業的協商也是同步在進行。
最終達成重組協議是在11月底。從目前這個階段來看，麥家和寓見的重組方案獲得的認可度應該是最高的，合作雙方團隊、業主、租客以及政府部門都比較認可我們這種資產重組的模式。
時代財經：針對寓見遺留下來的各種問題，麥家公寓制定的具體解決方案是怎樣的?
蔣中：按照標準流程來說，針對業主的問題，首先是平移租約，原本寓見與業主的合約平移至現在的新主體上海麥悅旗下，另外，原來寓見有些拖欠租金的問題，麥家接手后會按照合約補足拖欠的租金。
租客的問題分為兩種情況：第一種，租客沒有使用租金貸，麥家會按照正常的運營來繼續跟進服務;第二種是租客使用了租金貸的，這種情況會比較復雜，麥家會與金融機構達成協議，對于問題房源下的租客，暫停扣還款，征信上的影響不要再進一步擴大化了。暫停扣款后，麥家會把租客原來的貸款做結清，完成結清后就會恢復正常。接下來，這些租客續租或是退租，就按照正常的運營流程去處理。
最后還有一部分問題是寓見對于原來員工、供應商、金融機構的欠薪、欠款等債務問題，這些問題麥家都會協助寓見一起去談判解決。
時代財經：麥家公寓和寓見公寓的重組是否涉及股權上的收購?這次重組麥家公寓會接手多少房源，預計支出多少資金?現在重組進度走到哪一步了?
蔣中：解決寓見的遺留問題，麥家公寓初步估算需要花費幾千萬資金。最終能接手多少房源還無法給出一個確切的數字，我們逐步在推進重組過程，目前進度是走到了30%多。
這次重組只涉及寓見的資產，寓見的公司主體、股權都不涉及。整個重組是麥家以新經營主體“上海麥悅”來承接想要的資產，資產重組后，麥家也是以上海麥悅這一公司主體來繼續經營，品牌推廣名字是“麥家公寓”。
時代財經：重組需要大量的資金支撐，麥家公寓的資金從哪里來?
蔣中：麥家的發展主要還依靠母公司復基集團的投入。復基集團有三大板塊，租賃、投資和醫療化工。目前來說，租賃板塊盡管規模還不大，但是我們最重要的一個板塊，是重點打造的一個板塊。而醫藥化工板塊是一個傳統行業，收入、利潤各方面都比較穩定。還有之前做過一些貿易、商業地產，現在都逐漸退出了，但這些業務還是讓復基集團有一定的積累，可以來持續對租賃板塊做一定的投入。而且我們也不是無限制的投入，麥家也要盡快的實現盈利，早日實現盈利是我們的一個大目標。
母公司的支持之外，麥家方面也在進行融資，前兩輪已經完成，第一輪獲得4000萬融資，第二輪超過1億，現在正在推進第三輪B輪的融資。
時代財經：麥家公寓現在有多少房源?接下來是否考慮上市?
蔣中：在重組寓見之前，麥家大約有近3萬間房源。至于上市，肯定是我們企業追求的目標。不過，麥家是有實業基因的，不是以互聯網思維在思考，我們不說達到多少規模，而是以盈利來作為參考指標。如果非要說上市的規模的話，我們的目標是10萬間。
時代財經：麥家公寓的項目回報周期平均是多長時間?麥家公寓進入盈利期沒有?
蔣中：我們今年應該能實現盈利。從單個項目回報周期來說，集中式的房源一般是3到5年開始盈利，分散式因為投入比較小一些，相對來說盈利也會快一點，平均1-2年實現盈利。
時代財經：近期長租公寓行業收并購的案例有所增加，有觀點認為行業進入了洗牌期，并且即將迎來“寡頭時代”，您如何看?
蔣中：我個人不太認可寡頭時代這個說法。從行業現狀來看，集中度依然偏低。就是說，有頭部企業存在，但稱不上寡頭。這個行業足夠大，現在還沒有到形成寡頭化的程度。
我個人認為，長租公寓行業正在從無序走到有序。現在一些規范性的政策，包括金融方面的監管政策出臺，都在幫助這個行業建設規范化、標準化的制度。在這過程中企業之間的并購重組就會陸陸續續增加，但寡頭化的說法，個人不是特別認可。
當然，如果從行業優勝劣汰的角度來說，長租公寓領域應該可以算是進入洗牌的過程了，一些規模小的、實力不足的企業就會被淘汰了。
但實際上，我認為淘汰的關鍵詞不在“小”上面，而是在于它管理模式上。做到小而精、小而美，也會活得很好。如果做的大而粗，或者說大而亂，那么也會有被淘汰的概率。關鍵在于內部的規范化管理，若內部管理做到有序，我覺得不管規模大小，都會比較穩健的走下去。
時代財經：在這樣的環境中，麥家公寓有什么優勢?
蔣中：復基集團出生于實體經濟行業，在規模的擴張上會走得穩扎穩打一點，不會冒進，不會盲目去擴張。麥家重組寓見后沒有要在上海高舉高打的計劃，而是更注重能夠把寓見原來的存量房源妥善地接過來，然后運營管理團隊能夠把這些房源運營好，等細節打磨好之后，我們才會考慮下一步的擴張。
麥家的發展策略跟互聯網系的會不太一樣，很多互聯網思維的企業是不斷強調通過融資擴大規模，去搶占市場份額，到市場份額到一定程度之后，他有了一定的市場壟斷性，就開始收費等。麥家不是走這條路，我們不唯規模唯質量，所以我們目標定得也不高，10萬間的規模在行業中來說也不算大。我們還是要求經營規模和經營能力要匹配，能力不夠勉強去做大規模肯定會出問題。
