7月1日，易方達基金、南方基金、華夏基金、中金基金旗下首批中證REITs全收益指數基金同步發行。南方基金旗下產品當日募超3億元上限，提前結束募集。如頂格募集，四只產品將為REITs市場帶來12億元增量資金。
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不過，今年以來中證REITs全收益指數已累計下跌逾4%，6月24日更一度跌破1000點關口，部分產業園區類REITs近60個交易日跌幅超30%。
業內人士表示，REITs市場短期波動主要受新發產品供給、限售份額解禁等資金面因素擾動，但調整后的REITs估值已進入適宜區間，在利率中樞下行的背景下，REITs作為高分紅、穩現金流的品種，對長期資金的吸引力正在持續增強，對于偏好穩健現金流、著眼長期持有的配置型資金來說，當前時點或許正是值得關注的入場機會。
有產品一日售罄
7月1日，易方達基金、南方基金、華夏基金、中金基金四家基金公司旗下首批中證REITs全收益指數基金同步發行。
作為創新產品，首批REITs指數基金備受市場關注。發行首日，就有產品“一日售罄”。7月1日，南方基金發布公告稱，截至7月1日，南方中證REITs全收益指數基金募集期內的募集總規模已超過3億元的募集規模上限，根據基金合同相關約定，該基金的募集截止日提前至7月1日，7月2日起不再接受認購申請，提前結束募集。7月1日認購申請比例確認的結果將另行公告。
公開資料顯示，中證REITs全收益指數選取滬深市場中滿足一定流動性條件和上市時間要求的公募REITs作為樣本。目前，指數樣本池中共有53只公募REITs，占全市場數量64.63%；指數總市值達1732.42億元，占全市場總市值77.42%，有較強的市場代表性。另外，指數通過定期再平衡、剔除低流動性標的，一方面保障了對REITs市場的真實表征能力，另一方面借助權重約束分散集中度風險，是布局REITs市場的優質載體。
中金基金表示，首批四只中證REITs全收益指數基金單只募集資金上限3億元，合計可帶來12億元增量資金。REITs指數基金募集并上市后，其正面影響不宜低估。中長期來看，市場企穩后或將吸引增量資金入場，有望形成正向循環。
REITs市場短期回調明顯
近期，公募REITs市場經歷了一輪調整。數據顯示，中證REITs全收益指數6月24日收盤跌至928.96點，跌破1000點。6月1日以來，截至7月2日收盤，中證REITs全收益指數下跌2.08%。今年以來，截至7月2日收盤，中證REITs全收益指數累計下跌4.02%，市場整體呈現調整態勢。
從近60個交易日的漲跌幅來看，截至7月2日收盤，65只公募REITs均取得負收益。其中，建信中關村REIT、華夏合肥高新REIT近60個交易日跌幅超30%，創金合信首農REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創REIT等近60個交易日跌超20%。
今年以來，公募REITs仍然是跌多漲少，截至7月2日收盤，在全部78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，今年以來取得正收益的REITs僅有19只，59只今年以來收益為負。
根據中金公司研究部分析，短期市場波動或受新發產品供給、限售份額解禁等資金面因素擾動，但調整后的REITs配置價值已逐步顯現。在本輪市場調整過后，部分REITs估值或已進入適宜區間，當前產權REITs整體分派率為4.7%，位于歷史前20%分位水平。
入場機會已至
在多位業內人士看來，經過一段時間的回調，當前公募REITs配置價值凸顯。
一位REITs基金經理表示：“經過此輪估值修復，多只REITs產品的價格已回落至具備顯著性價比的水平。就現金分派率而言，當前產權類REITs與國債收益率之間的差距已處于歷史高位，而經營權類產品的內部回報率同樣展現出不錯的吸引力。對于偏好穩健現金流、著眼長期持有的配置型資金來說，當前時點或許正是一個值得關注的入場機會。”
“公募REITs區別于股、債、匯等資產，但因資本利得和分紅等特性又具備股性和債性的特征。前者體現在二級市場價格的波動，后者體現在有穩定的高比例分紅，在收益表現方面和股市、債市的相關度呈現差異化特征，是分散投資風險、優化投資組合表現的適宜標的。”中泰證券分析師陳希瑞表示，近期經濟穩定運行的總基調沒有變，債券收益率低位區間震蕩，長期看REITs具備較強配置屬性，建議投資者關注板塊輪動及擴募帶來的投資機會。此外可關注宏觀環境、政策環境、基礎設施資產運營基本面改善等帶來的機會，另外需注意防范回撤風險。
中信建投地產經營服務及REITs首席分析師黃嘯天表示，公募REITs經營韌性持續凸顯，資產欠配背景下長期配置價值突出。2026年一季度20只次新REITs業績整體超預期，收入、可供分配金額平均達成率均超104%，抗周期業態表現穩健。在利率中樞下行、優質資產稀缺的環境下，公募REITs現金流穩定、分紅確定性強的屬性優勢顯著，當前產權類REITs平均分派率達4.7%，相對紅利指數配置價值突出。
